長田測量設計

土地家屋調査士業務

土地の表示に関する登記

公有水面を埋め立てて新しい土地が出来た時や、里道・水路などの国有土地の払い下げを受けたときに行います。今まで登記されていない土地をはじめて登記簿の表題部に載せる登記です。原則では所有者に申請義務があります。

建物の表示に関する登記

建物を新築したときに行います。原則では所有者に申請義務があります。2棟や3棟の建物でも使用上の一体性が認められれば一つの建物として登記できます。例えば母屋と倉庫・庭に建てた子供部屋などです。(この場合主たる建物が母屋、附属建物1が倉庫、附属建物2が子供部屋という構成で一つの登記簿に記載されます)「登記簿上一つの建物である」ということと「物理的に1棟である」ということは別の問題なのです。

区分建物の表示に関する登記

区分建物(分譲用マンションなど)を新築したり、親子二世代住宅を新築し、別々の建物として所有したい場合などに行なう登記申請。(原始取得者に1ヶ月以内の申請義務があります)

筆界特定制度

平成18年1月20日施行の不動産登記法等の一部改正により新たに『筆界特定制度』がつくられました。この制度は登記を取り扱う法務局・地方法務局に筆界特定登記官を置き、土地の筆界特定を求める当事者からの申請を受けて、外部専門家である土地家屋調査士・弁護士等からなる筆界調査委員の意見を踏まえ、更に当事者の意見陳述を参考にして筆界特定登記官が迅速かつ適正に現地で筆界を特定し、問題の解決をはかる制度です。土地家屋調査士は、筆界調査委員または申請代理人となってこの制度に貢献しています。

土地家屋調査とは

土地家屋調査士とは、不動産の表示に関する登記のための調査・測量や申請代理を業務として行う。

■土地の境界を調査

土地の管理は境界標の設置から始まります。境界標は所有する土地の範囲を確定します。土地売買、建物建築、住宅造成する時などは、土地の境界が必要となります。

■土地の地積の測定

取引の安全は地積の測定から始まります。地積測量図は土地の所在位置、形状、面積を証明しています。

■表示登記の代理申請

以上の調査結果をもとに、依頼人や法務局へ提出する登記簿・申請書・図面などを作成し手続きを行います。土地・建物管理は、登記簿の表題部にその状況を正しく記載することから始まるといえます。土地については所在地番・地目・地積、建物についてはどこにどのような建物があるかを表示登記で確定します。

■土地家屋調査士のみに出来ること

【土地家屋調査士法】
(業務)第三条
土地家屋調査士は、他人の依頼を受けて、次の事務を行うことを業とする。
一 不動産の表示に関する登記について必要な土地や家屋に関する調査、測量
二 不動産の表示に関する登記の申請手続
三 前号の手続に関する審査請求の手続
シンボル 標章

境界とは

土地の境界については、2つの意味があります。1つは公法上の境界と呼ばれる『筆界』ともう1つは私法上の境界と呼ばれる『所有権界』です。

公法上の境界と呼ばれる『筆界』とは、筆(土地登記簿上の土地の個数の単位で、地番を付されて区画されたもの)を異にする同士の境目であり、各土地の所有者が誰であるかということは関係ありません。従って、この意味での境界は、国のみが定められるものであって、性質上、最初から客観的に定まっており、関係当事者の合意で自由に決めることができないものであり、租税その他の公的権力の支配権が及ぶ範囲の土地に対する境目を意味します。この境界を訴訟で争う場合には、「境界確認訴訟」を提起することになります。

私法上の境界と呼ばれる『所有権界』とは、土地の所有権の範囲を意味するものであり、隣接する土地の所有者間の合意で自由にきめることができる所有権の土地に対する境目を意味します。この境界を訴訟で争う場合は、「所有権確認訴訟」を提起することになります。

筆界は、公法上の境界と呼ばれる以上、新たに形成される場合は限定されます。
所有権界は、当事者間で自由に決めることができます。

法務局調査

■全部事項証明書(登記簿謄本)の取得

  • ・土地表題部【地目・地積】等
  • ・甲区【所有権に関する事項】所有者名等
  • ・乙区【所有権以外に関する事項】抵当権設定等

■公図の取得

  • ・対象物件の公図を取得します。

■地積測量図の取得

  • ・対象物件の地積測量図を取得します。

※物件により保管されていない場合がございます。

里道・水路

新たに土地が生じたとき(水面上から隆起した時や、土地を埋め立てた時)や、国有地(里道、水路等)の払下をうけた後など、表題登記がない土地を取得したとき、土地表題登記を申請します。

所有土地に国有地(里道敷、水路敷)が入り込んでいる場合、融資が断られたり、売却できなかったりなど、資産として大きな瑕疵を抱えている状態であり、将来支障があることは明白ですので、早めにご相談されることをおすすめします。

里道、水路等として機能を有している場合や、自己所有の土地と隣接していない場合、払下はできません。又、管理者によっては払下を禁止している場合もありますので一度ご相談ください。

用途廃止・付替

法定外公共物(道路・水路)を、宅地造成などのために潰したり、付け替えたりするときは『用途廃止・付替』の手続きが必要となります。

道路や水路は公共の用に供するための施設ですので、勝手に潰したり、付け替えたりすることはできません。また、土地の造成や埋め立てなどによってすでに道路や水路の形がなくなっている場合でも、法務局の図面に記載されているものについては、同様の手続きが必要となりますので一度ご相談ください。

寄附申請

寄附申請とは狭い道路を解消し、日常生活道路としての利便性を図るため、道路幅員4メートル未満の市町村道に接する道路後退用地について、市町村に寄附を行う手続きのことです。
寄附を行う場合の要件は、市町村により様々です。寄附を行うと市町村が道路の整備、維持管理を行っていきます。

ADR

ADRとは、Alternative Dispute Resolution(代替的紛争解決)を略した名称で、訴訟国家と言われる米国でも急速に広まっているシステムです。
日本では「裁判外紛争解決」と呼び、さまざまなジャンルで当事者と専門家などの第三者が協力して、裁判を経ずに、迅速に紛争解決を図ります。
一度ご相談ください。

■土地の境界問題は、調査士会型ADR機関へ

過去の境界紛争問題には、さまざまな審議と多くの時間を費やし解決がなされてきました。その結果、争いの当事者同士の隣人関係が悪くなり、日常生活が気まずくなってしまうことも少なくありませんでした。
そうした時代背景を受けて、境界の専門家「土地家屋調査士会」と法律の専門家「弁護士」が協働し、民間型のADRが活動を始めました。

■迅速・柔軟な姿勢で和解へ導く

調査士会型ADR機関では、法律に当てはめただけの解決方法ではなく柔軟な姿勢で解決策を探します。第三者が協力することで、スピーディに問題解決できるのが最大の特徴といえます。
感情的になって解決できない境界問題を、双方の意見を十分にヒアリングし争点を分析・整理、当事者双方が納得する解決方法を提案します。合意への接点を見つけ出し「和解」へ導くことで、時間・費用そして精神的なストレスも少なくてすみます。

■こんな方に最適です

  • ・公にしたくない
  • ・大げさにしたくない
  • ・時間や費用面が心配
  • ・円満に解決したい
ADR
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